任意売却とは
住宅ローンなどの融資を受けて家を購入している場合において、住宅ローンが払えなくなった時に、融資を受けた金融機関との合意に基づいて、家を売却する手続きの事を任意売却と言います。
任意売却を検討してほしい方
＊ボーナス支払いが出来ず、住宅ローンのリスケジュール交渉にも応じてもらえない。
＊銀行から督促状・催告書が届いている。
＊固定資産税等の税金が支払えず、所有する不動産に差押が入った。
＊裁判所から担保不動産競売開始決定通知書が届いた。
＊離婚するので売却したい。
＊離婚後、一人で住宅ローンを払ってきたが、もう払えない。
＊住宅ローン滞納で、連帯保証人に迷惑をかけたくない。
任意売却になるまでの状況
１．住宅ローンが払えない、住宅ローンを払えない状況になりそう
マイホーム（不動産）を購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを使い、長期間にわたり分割して金融機関に返済していく方法を取っております。
家族の為にマイホームを購入した後、病気・リストラ・収入減・離婚あるいは相続といった様々なご事情により、住宅ローンが払えない・住宅ローンを払えない状況になりそうな人が急増しておりますが、どう対処してよいかわからず、そのまま放置してしまう方も多いようです。
２．自宅を売却するには、住宅ローンの残債(残債務)を一括返済しなければなりません
住宅ローン融資を使い不動産を購入する際、金融機関は、融資の担保として購入した不動産に抵当権を設定し、住宅ローンの返済が出来なくなった場合の保険をかけます。
また、固定資産税などの税金滞納が続くと、役所は税金回収の為に、所有者の不動産に差押えの不動産登記を行います。
不動産（マイホームや投資物件）を売却する場合には、住宅ローンなどの残債を全額返済し、不動産登記された抵当権や差押えなどを解除する必要があります。
３．売却したいが、全額返済できない場合の手続きが、任意売却
住宅ローンなどの残債を一括返済できない場合に、債務を残したまま抵当権や差押えを解除してもらうのが、任意売却です。任意売却は、債権者である金融機関に合意を得てから売却手続きに入りますが、住宅ローンの支払いが遅れていない状況においては、任意売却での売却を認めていただけません。
任意売却の流れ
住宅ローンなどの支払いが困難になり、住宅ローン滞納が始まります。
滞納１か月目から、督促状や催告書が送られてきます。
住宅ローン滞納３か月から６か月で、
期限の利益喪失(最終的に、催告書として送られてくる書面に記載)となります。
この状況になりますと、住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、銀行とのローン支払契約における、月々での分割支払いの権利を失う事になります。
同時に、融資をした金融機関は、債権者（住宅金融支援機構や金融機関の保証会社）に、残債務の一括返済請求を申請し、あなたに代わり全額返済を受けます。この行為を代位弁済と言います。
任意売却の手続きは、このタイミングで債権者に申請をし、
合意を得ることで任意売却ができることになります。
売却価格は、一般的には市場相場の価格になりますが、最終的には債権者が判断します。
このタイミングを逃してしまうと、
債権者は、やむを得ず法的手段として競売での手続きによる資金回収を行います。
競売の場合、落札されるまでの期間として競売手続きから３か月以上かかり、落札価格も一般市場相場価格の６割から７割程度になる事が多いです。
また、債権者は、時間と資金回収率を考え、できれば競売を回避して一般市場の相場価格にてなるべく早く売却したいと考えている場合が多いようです。
競売の手続きに入る前に、任意売却を!!
決して諦めないで下さい
貴方に合った解決策をご提案いたします。
任意売却は、
貴方にとっても、債権者にとっても、短期間で少しでも高く売れることによりメリットが出てきます。
貴方は残債務が減り、債権者は残債務の回収率が高まります。
また、貴方にとっては、引越費用を確保 あるいは 滞納して差押えられた分の税金やマンション管理費・修繕積立金などの清算ができる可能性が十分考えられ、引っ越し後の“人生の再スタート”の際大きなメリットになるはずです。
債権者も、競売手続きの費用負担もなくなり、債権（住宅ローン残金）回収に積極的に協力したという事で、残った債務の支払い方法についても貴方の状況を十分考慮していただけることになると思います。
強制的に不動産が第三者の所有になる「競売」は、
貴方にとって、手続き上何も行動しなくて良い・すべては裁判所に一任となり、煩わしさがない半面、ご近所にも知られ強制的に退去させられるまで、ご家族にかかる精神的苦痛は、かなり大きなものとなります。
また、そのような精神面での“人生の再スタート”は、なかなか難しいものになるはずです。
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